Ratele mai mari ale dobânzilor au crescut costul împrumuturilor şi au scăzut evaluările în sectorul imobiliar, care în ultimii ani a dominat pe fondul randamentelor scăzute ale obligaţiunilor.
Între timp, prăbuşirea din martie a Băncii Silicon Valley, cu sediul în SUA, şi salvarea de urgenţă ulterioară a Credit Suisse prin preluarea acesteia de către UBS, au stârnit temeri de aşa-numita buclă fatală, în care o potenţială criză a băncilor ar putea declanşa o scădere a sectorului imobiliar.
Banca Centrală Europeană (BCE) a avertizat la începutul acestei luni cu privire la ”semne clare de vulnerabilitate” în sectorul imobiliar, invocând ”scăderea lichidităţii pieţei şi corecţiile preţurilor” drept motive pentru incertitudine şi solicitând noi restricţii asupra fondurilor imobiliare comerciale, pentru a reduce riscurile unui criza de ilichiditate.
Deja în februarie, fondurile europene investite direct în imobiliare au înregistrat ieşiri de 172 de milioane de lire sterline (215,4 milioane de dolari), conform datelor Morningstar Direct – un contrast puternic faţă de intrările de aproape 300 de milioane de lire sterline observate în ianuarie.
Analiştii de la Citi văd acum că acţiunile companiilor imobiliare europene vor scădea cu 20%-40% între 2023 şi 2024, pe măsură ce se va manifesta impactul ratelor mai mari ale dobânzilor.
În cel mai rău scenariu, sectorul imobiliar comercial cu risc mai mare ar putea scădea cu 50% până anul viitor, a spus banca.
”Ceva ce nu aş trece cu vederea este o criză în domeniul imobiliar, atât pentru persoane private, cât şi pentru imobilele comerciale, unde vedem o presiune descendentă atât în Statele Unite, cât şi în Europa”, a declarat vineri Pierre Gramegna, director general al Mecanismului European de Stabilitate, pentru CNBC, la Washington.
Segmentul de birouri – o componentă majoră a pieţei imobiliare comerciale – a devenit subiectul central pentru potenţialele temeri de recesiune, având în vedere schimbările mai ample către modele de lucru la distanţă sau hibride, în urma pandemiei de Covid.
”Oamenii sunt îngrijoraţi de faptul că revenirea la birouri nu s-a materializat cu adevărat, astfel încât există prea multe posturi vacante şi totuşi există prea multe împrumuturi şi în acea zonă”, a spus Ben Emons, strateg principal de portofoliu la firma NewEdge Wealth din SUA.
Acest lucru a adâncit îngrijorările cu privire la băncile care pot fi expuse unor astfel de riscuri şi dacă un val de vânzări forţate ar putea duce la o spirală descendentă.
Potrivit Goldman Sachs, imobilele comerciale reprezintă aproximativ 25% din registrele de împrumuturi ale băncilor din SUA – o cifră care creşte până la 65% în rândul băncilor mai mici, în comparaţie cu aproximativ 9% în rândul băncilor europene.
Riscurile în Europa sunt mai puţin acute decât în SUA.
Nu toată lumea este convinsă de o viitoare recesiune. Pere Vinolas Serra, directorul executiv al companiei spaniole de imobiliare Inmobiliaria Colonial şi preşedintele Asociaţiei Europene pentru Imobiliare Publice, a declarat că situaţia din Europa pare paradoxal de puternică.
Printre diferiţii factori în joc, tendinţa de revenire la birou a fost mai puternică în Europa decât în SUA, a spus el, în timp ce ratele de ocupare a birourilor au fost mai mari pe continent.
”Ceea ce este izbitor este că datele arată că este mai bine ca niciodată. Se întâmplă ceva total diferit în SUA faţă de Europa”, a spus Vinolas pentru CNBC, prin Zoom.
La sfârşitul anului 2022, ratele locurilor de muncă vacante în birourile europene se situau la aproximativ 7%, cu mult sub cele 19% din SUA, potrivit firmei de consultanţă imobiliară JLL.
În portofoliul Inmobiliaria Colonial, Vinolas a spus că ratele actuale de neocupare sunt chiar mai mici, la 0,2% la Paris şi 5% la Madrid.
”Nu am văzut asta în viaţa mea. Datele privind gradul de ocupare sunt la cel mai înalt nivel”, a spus Vinolas.
JPMorgan a reflectat această opinie la sfârşitul lunii trecute, spunând într-o notă de cercetare că temerile că o recesiune din SUA se răspândeşte în Europa sunt exagerate.
”În principiu, credem că orice contagiune fie de la băncile americane, fie de la CRE (imobiliare comerciale) din SUA către colegii europeni nu este justificată, având în vedere dinamica diferită a sectorului”, au spus analiştii băncii.
Cu toate acestea, incertitudinile rămân în sector, au avertizat analiştii.
Un motiv deosebit de îngrijorare este concentrarea finanţării de la creditorii nebancari – sau aşa-numitele bănci din umbră – care a scăzut totuşi ca urmare a reglementării mai stricte a băncilor tradiţionale, a declarat Matthew Pointon, economist principal de proprietate la Capital Econ.